A New-York (USA) l'air s'achète et se vend !!

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Saviez-vous que l'air au-dessus des immeubles de New York s'achète et se vend ?

Car il s'agit d'un espace dont les propriétaires de biens immobiliers ont le droit de disposer. Le concept légal, désigné par le terme de "droits d'air", date de la Rome antique, et tient dans cette phrase latine : "Cuius est solum, eius est usque ad caelum et ad inferos" - "Quiconque est propriétaire d'un lopin de terre la détient du paradis à l'enfer". Intégré dans la loi commune en Angleterre au XVIIIe siècle, il n'a néanmoins intéressé personne avant le XXe siècle, quand l'aviation en a changé la donne et limité l'usage à 150 mètres au-dessus des immeubles, réservant à la Federal Aviation Administration l'autorité sur le reste de l'espace aérien.

Certains propriétaires d'immeubles à New York sont heureux d'exercer ces droits d'air en faisant construire des étages supplémentaires, notamment les penthouses (littéralement des "maisons contenues" sur le toit) qui constituent une des marques de fabrique de la ville en matière d'appartements de luxe. Mais l'intérêt principal des droits d'air réside dans le fait qu'ils sont transférables aux immeubles voisins et que, à ce titre, ils constituent pour la municipalité un moyen créatif et novateur de contrôler et d'aménager le plan d'urbanisme de la ville.

Démonstration : imaginons un quartier d'affaires assez dense, où le droit d'air des immeubles a été fixé par la municipalité à 35 étages et dans lequel subsiste une maison de 3 étages d'intérêt architectural ou historique. En l'absence de droits d'air transférables, il y a fort à parier que les propriétaires de la maison ne résisteraient pas longtemps aux offres d'achat des promoteurs immobiliers désireux de la démolir et de construire à sa place un gratte-ciel de 35 étages.

Mais, avec ce dispositif, les propriétaires de la maison peuvent vendre, non plus la maison, mais les droits d'air dont ils disposent, en l'occurrence les droits de 32 étages, qui correspondent aux 35 étages du plan d'urbanisme du quartier moins les 3 étages de la maison. Ce qui permettrait aux promoteurs qui s'en porteraient acquéreurs de bâtir à côté de la maison un immeuble de 67 étages, soit les 35 auxquels ils ont droit dans le POS, plus les 32 de la maison voisine, ainsi sauvegardée par l'opération.


Et ce qui vaut pour une maison de 3 étages vaut également pour les églises, les stades ou les gares, dont les voies de chemin de fer sur des kilomètres au ras du sol constituent des viviers considérables de droits d'air. Ainsi, la gare de Grand Central datant de 1913 a été sauvée de la démolition par la vente de ses droits d'air au promoteur des 59 étages du MetLife Building au début des années 1960.

Mais le plus incroyable est qu'il n'y a même pas besoin de posséder des droits d'air pour gagner de l'argent. Car les transactions doivent se faire dans le cadre d'un même pâté de maisons et entre maisons adjacentes. Aussi, pour s'échanger leurs droits d'air, deux immeubles d'une même rue distants l'un de l'autre doivent-ils négocier avec chacun des immeubles qui les séparent pour rendre la transaction possible. Et ils ont intérêt à leur faire des offres alléchantes pour qu'ils fassent preuve de bonne volonté. Ce qui s'est manifestement produit souvent dans l'Upper East Side, où nombre de rangées de town houses sont encadrées par de grands immeubles à chaque coin de rue.

Combien coûte un droit d'air ? Entre 213 et 430 dollars le pied carré (soit 929 centimètres carrés), c'est-à-dire 50 à 60 % du prix de vente d'un terrain. Pas mal pour du vent.



LE POINT 18/04/2012